Антихрупкость: как проекты КРТ в районах ГК «А101» удерживают ритейл на фоне общерыночного снижения

Пока федеральная статистика фиксирует резкое охлаждение интереса ритейлеров к формату «у дома», локальный рынок Новой Москвы демонстрирует обратную динамику. Если в целом по стране темпы открытия магазинов шаговой доступности снизились в разы, то в локациях, развивающихся по механизму комплексного развития территорий (КРТ), количество коммерческих резидентов продолжает уверенно расти. Разбираемся, почему новый подход к городскому планированию оборачивается тихой гаванью для ритейла.

Долгосрочные якоря vs. стихийная ротация

Ключевое отличие современных жилых кварталов от «спальных» районов прошлого — в предсказуемости. В классическом городе коммерция часто появляется постфактум, арендуя случайные помещения и существуя в условиях жесткой конкуренции за прохожего. В проектах КРТ логика иная.

Крупные продуктовые операторы выступают якорями новых районов еще на стадии строительства. Застройщик на этапе создания продуктовой стратегии, выделяет помещения под супермаркеты и предусматривает все необходимые технические требования – это дает возможность одними из первых заходить в проекты при появлении первых жителей. Это создает надежный фундамент: к моменту заселения уже оказываются сформированными точки притяжения и генерации покупательского трафика, который только нарастает по мере «взросления» района. Так формируется устоявшаяся клиентская аудитория, а не хаотичный поток прохожих.

Цифры роста на депрессивном фоне

Эта системная работа напрямую отражается на статистике. Общерыночная картина конца 2025 года выглядит удручающе: ритейлеры сократили открытия магазинов у дома в шесть раз. Однако в локациях Новой Москвы, например, в районах, построенных ГК «А101», картина другая. Только за 2025 год там было введено в эксплуатацию 536 новых коммерческих помещений общей площадью около 56,2 тыс. кв. м. Чистый прирост числа действующих бизнесов составил 266 единиц, а общее количество резидентов достигло 1955.

Показательно и качество прироста: более половины (52%) операторов в этих районах — сетевые игроки. Помимо продуктового ритейла (19%), активно развиваются общепит (15%), сфера услуг (17%) и детские сервисы (11%). В отличие от общего тренда, где прирост часто обеспечивают алкомаркеты, в проектах КРТ регуляторная среда работает на опережение. Механизмы комплексного развития позволяют на этапе проектирования закладывать структуру коммерции, которая востребована жителями и не противоречит задачам создания здорового общественного пространства.

Эффект «15-минутного города»: предсказуемый трафик и рабочие места

Ключевое преимущество кварталов КРТ — гарантированный пешеходный трафик, подкрепленный не только жильем, но и социальной инфраструктурой. Концепция «15-минутного города» предполагает концентрацию школ, детских садов, парков и спорткомплексов в радиусе пешей доступности. Они формируют постоянные, предсказуемые маршруты движения жителей, которые неизбежно проходят через коммерческие зоны.

Важно, что современные районы перестали быть исключительно «спальными». «Ядро аудитории» Новой Москвы — люди 25–40 лет, и 45% из них не покидают район в дневное время. Это означает, что там есть не только жилые дома, но и рабочие места, коворкинги, сервисные центры. Для бизнеса это прямой доступ к гарантированному потоку клиентов в течение всего дня.

Кроме того, 36% семей имеют детей, более половины из которых — дошкольники, что обеспечивает долгосрочный и предсказуемый спрос на детские товары, кружки и развивающие центры.

«Средний плюс» против «жесткого дискаунта»

Структура спроса в этих локациях смещена в сторону среднего и средне-высокого ценового сегмента. Несмотря на общероссийский бум жестких дискаунтеров (таких как «Чижик» или «Светофор»), в Новой Москве они представлены ограниченно. В портфеле проектов ГК «А101» доминируют супермаркеты («Пятерочка», «Перекресток», «Магнит», «Лента у дома»), а формат «у дома» трансформируется в формат «для жизни».

Инженерная подготовка и поддержка резидентов

Рыночная устойчивость локального ритейла этих районов во многом объясняется не только демографией, но и качеством самих помещений. Например, для ресторанов изначально проектируются высокие потолки (до 6 метров), усиленная вентиляция и возможность организации летних веранд. Это упрощает вход для арендаторов и сокращает время запуска.

Девелоперы, развивающие территории по механизму КРТ, все чаще выступают в роли управляющих коммерческой средой. Например, цифровая платформа «A101 Бизнес» предоставляет предпринимателям данные о трафике и геоаналитику, помогая избежать перенасыщения ниш. А доля объектов коммерческой недвижимости, остающихся в управлении застройщика (достигающая 20% в некоторых проектах), позволяет контролировать баланс инфраструктуры и точечно закрывать возникающие потребности жителей.

Вывод

Общерыночное падение интереса к формату шаговой доступности — это во многом кризис «старых» локаций, где трафик размыт, аудитория неоднородна, а коммерция развивается стихийно. В противовес этому, проекты КРТ демонстрируют модель, где строительство жилья неразрывно связано с прогнозированием потребительского поведения.

«Пока рынок в целом формируется на фоне перенасыщения одними форматами и законодательных регулирований других, там формируется сбалансированная среда. Главным вызовом 2026 года станет не только привлечение новых сетей, но и удержание их доходности на фоне роста издержек. Однако именно в районах с гарантированным, социально однородным трафиком и дневной занятостью жителей у бизнеса больше шансов пройти эту проверку на прочность» — отмечает Кристина Францева, руководитель направления по реализации партнерских проектов ГК «A101».