Объем строящихся офисов в зоне ТТК в восемь раз превышает показатель Садового кольца

Офисное строительство в Москве продолжает смещаться в сторону Третьего транспортного кольца. До 2030 года в зоне ТТК планируется ввести около 1,1 млн кв. м офисов – 32% от общего объема строящихся площадей в Москве. Для сравнения, в зоне Садового кольца этот показатель составляет 137 тыс. кв. м или всего 4% от общего объема строящихся офисов на рынке. В структуре нового предложения в зонах ТТК и Садового кольца доминируют офисы класса А, формируя 93% площадей. Такие данные приводятся в совместном исследовании Ricci и October Group.

Всего сегодня в Москве строится около 3,5 млн кв. м офисов. При этом 64% объема нового строительства приходится на территории за пределами ТТК.

«2025 год стал рекордным для офисного рынка Москвы за последние 10 лет: объем ввода достиг 661 тыс. кв. м. В 2026 году темпы строительства ускорились. Уже по итогам первого полугодия в Москве введено около 660 тыс. кв. м офисов, а общий объем нового предложения по итогам года, согласно планам девелоперов, может достичь 1,3 млн кв. м, большая часть которого сформирована объектами в зонах ТТК и Садового кольца», - прокомментировала Олеся Дзюба, директор по аналитике и исследованиям инвестиционно-консалтинговой компании Ricci.

Более половины потенциального объема ввода в 2026 году приходится на зоны ТТК и Садового кольца – 614 тыс. кв. м и 83 тыс. кв. м соответственно. При этом внутри Садового кольца объем нового строительства остается ограниченным из-за дефицита свободных площадок и их высокой стоимости.

По итогам первого полугодия 2026 года средневзвешенная цена экспонирования в строящихся объектах в зоне Садового кольца составила 687 тыс. руб. за кв. м с учетом НДС. В зоне ТТК, без учета «Москва-Сити», аналогичный показатель составил 522 тыс. руб. за кв. м с учетом НДС, а в «Москва-Сити» – уже 834 тыс. руб. за кв. м. При этом по отдельным лотам в деловом районе ММДЦ цены достигают 1,5 млн руб. за кв. м с учетом НДС.

«Внутри Садового кольца запуск новых проектов осложняется ограниченным земельным ресурсом и высокой стоимостью участков. При этом спрос постепенно концентрируется на современных объектах высокого качества: особенно востребованы офисы класса А в локациях с развитой инфраструктурой и высокой инвестиционной привлекательностью. Именно поэтому локации в зоне ТТК пользуются сегодня высоким спросом как среди девелоперов, так и среди покупателей. Так, в 1 минуте от ТТК строится новый бизнес-центр «КОБЗОН СИТИ», который сочетает центральную локацию с современным форматом офисной недвижимости», – пояснил Евгений Межевикин, директор по маркетингу компании October Group.

В 2024-2026 годах крупнейшую долю сделок со строящимися и недавно введенными офисами в зоне ТТК сформировали компании финансового и торгового секторов – 37% и 35% соответственно. Среди крупнейших сделок – приобретение компанией «Газпромбанк-Инвест» 57 тыс. кв. м офисов в проекте Luzhniki Collection и аренда X5 Group 46 тыс. кв. м в офисном комплексе Dubinin’ Sky.

Помимо крупных корпоративных пользователей, в зоне ТТК сохраняется умеренно-высокий спрос со стороны частных инвесторов. Они рассматривают офисы в центральных локациях как инструмент для последующей перепродажи или сдачи в аренду.